上海二手房交易的全程“阳光”操作再次提速。
8月29日发布的《上海市存量房经纪和交易合同网上备案办法》（以下简称《办法》），要求上海二手房交易，包括买卖和租赁，从9月1日起必须进行经纪合同和交易合同网上备案。
根据《办法》，房地产经纪机构接受交易委托后，必须将委托房地产经纪合同在网上备案，房源信息同步在“房地产交易服务网”上发布。经纪机构最终撮合达成交易后，要通过网上操作系统为交易当事人提供签订房地产买卖、租赁的交易合同服务。还要通过网上操作系统，将合同文本传送至上海市房地产交易中心备案。
“《办法》的颁布实施，将房地产经纪机构从接受房源委托开始，所从事和参与的房地产经纪活动全部纳入网上运行。”上海市政府新闻发言人焦扬称：“这将从信息源头开始强化二手房交易的公开透明。”
聚焦房源信息公开
事实上，从去年宏观调控开始，上海市就酝酿将二手房交易实现类似2004年3月起实施的一手房的网上统一管理。目前在二手房交易环节已基本实现网上备案。
“由于这一系统的建立需要各级房地产交易中心的系统更新以及中介机构的网上资质备案。最终的启用时间可能在明年初。”上海房地产交易中心的一位人士表示。
虽然二手房全面网上备案还未正式进入“实战”，但沪上各大中介显然都已在积极应对中。有关操作细节成为其关心的热点话题。
《办法》正式公布之后，上海市交易中心即召集上海10余家大型中介的负责人进行存量房网上备案交流座谈。他们流露出的一些疑虑，则聚焦于二手房网上备案要求的“房源信息公开”上。
“二手房最大的生命线就是房源，而房源信息的公开，可能会加重‘飞单’，被小中介抢走大中介靠信誉拼来的房源。”上海中原地产咨询部经理马冀坦言。
而据记者了解，第一家完成备案的经纪机构仅获得３个月的网上挂牌权，并不拥有优先成交权。
令马冀担忧的是，为了吸引更多的购房者，中介机构很可能为了成为首家完成网上委托备案的公司并获得网上挂牌的权利，而许诺高价、抢注房源，以便于获得３个月内“独家登台”的先发优势。
信义不动产研究中心李振宇则认为：“中介公司之所以会有强弱之分，主要是因为掌握信息的程度不同。”而经纪合同网上备案，或将面临委托信息的全公开，各中介公司之间的信息不对称消失，将增加中介公司之间的服务竞争。
不过，美联物业上海区域总经理冯泓睿则持不同看法，“今后二手房挂牌可能依然允许‘一盘多挂’，房东可以委托不同的中介公司将同一套房源多次上网登记，所有中介的挂牌参考价也全部公开。这反而可以规避部分小中介为了抢生意，欺骗房东高价售房或赚取差价的做法。”
“对于购房者来说，二手房网上交易将使买卖过程变得更安全。”冯泓睿表示，网上二手房交易不仅要对执行交易的中介公司进行资格认证，还要严格审查挂牌房源“身份”是否合法，这样就不会出现房源“一女二嫁”等情况。其次，确保买卖双方的签约安全，交易各方无法在合同等方面做手脚。
“游戏规则”有待细化
这次存量房网上备案，成交价格并不在公开的信息范围之列。“由于各中介会争抢首发挂牌房源，而房东本人不可能自觉压低房价，如此一来，挂牌房源叫价虚高的情况不可避免。”马冀称，“在房源成交价格不公开的情况下，购房者只得以挂牌价格作为参考，获得信息极不对称，可能反而起到哄抬房价的负面效应”。
网上备案并不能解决二手房交易过程中的所有弊病，不少中介还表示，新的游戏规则能否保证挂牌房源的有效性、政府部门的公正性等等，仍然是个疑问。对于存量房网上备案，政府和有关部门显然还有很多细节需要细化。
但可以肯定的是，中介机构将面临更加严峻的生存环境。正如21世纪不动产上海公司总经理王皓所言，“这项政策对目前二手房市场的影响不大，主要是影响中介行业本身。”
王皓透露，网上备案系统对于上网登记的中介企业或将提出明确的资质要求，比如说规定中介企业的规模、注册资金等，不达到要求的那些小中介将无法上网登记房源。“因此网上备案也是对中介行业的一次彻底洗牌，对于大型中介公司来说，可能也是一件好事，同时还将加速大企业对中小企业的购并整合。”
在他看来，信息更为公开透明后，对于中介而言，今后的竞争将从单纯的房屋交易量向提供更优质的服务、更加专业的操作靠拢。
“而对于政府部门而言，可以更为全面地掌握楼市成交数据，这将为其制定将来的政策和房地产消费导向提供有利基础。”王皓说。
